לונדון לא מחכה (צילום: Cathy עפ"י cc)

 

אחד מכללי היסוד בהשקעות הוא פיזור ההון, משום שבכל אפשרות טמון אלמנט של סיכון. אך כאשר מחולק ההון בין אפיקים שונים, עלייה במקום אחד מפצה ירידה במקום אחר. בשנים האחרונות הניב שוק הנדל"ן תשואות מרשימות, מה שמושך רבים לראות בו מענה אולטימטיבי להשקעות 'בטוחות', מניבות, לטווח ארוך, שרק עולות. עם זאת, יש לזכור שככלות הכל גם בשוק זה מדובר בהשקעה לכל דבר, שבצידה סיכונים - ואפילו רבים.

 

השקעה בנדל"ן: סיכויים וסיכונים

ניקח כדוגמה טבח ממש מוכשר, כזה שיודע לבשל ולתכנן תפריט אבל גם מבחינה עסקית מצליח לתמחר מנות, לעבוד מול ספקים ולנהל צוות עובדים. שף כזה יכול להשיג מימון, לשכור מסעדה ולנהל עסק רווחי. לעומתו, אדם שאינו בקיא ברזי הניהול של מסעדה יתקשה בעבודתו, ועל פי רוב ייקברו תקוותיו לרווח מתחת לשלל הוצאות שאותן לא השכיל לחזות מראש.

ישירה או עקיפה (צילום: Denis P עפ"י cc)

במובן זה, השקעה ישירה בנדל"ן כגון רכישת נכס דומה לניהול מסעדה. התקווה והחלום כבר שם, אך הדרך אליהם רצופה מכשולים לרוב: שיפוץ וטיוב הנכס ועבודה מול קבלנים, אנשי מקצוע ומעצבים; עבודה מול עורכי דין, איתור שוכרים והתנהלות מולם, התמודדות עם נזקים ותחזוקה שוטפת של הנכס, ביטוח ועוד. זוהי תעסוקה מלאה, ששכרה בצידה, אולם כאמור רבים לא מודעים להיקף העיסוק וההוצאות שהרפתקה כזו גוררת עימה.

קיימת, מנגד, דרך עקיפה להשקעה בענף זה והיא באמצעות חברות נדל"ן או Reits (חברות המחזיקות בבעלותן נכסים רבים ומתמחות בתחזוקתם). השקעה כזו, בדומה לאחרות בשוק ההון, חשופה לעליות וירידות, לסיכונים ותשואות – אך יתרונה בכך שהיא לא בהכרח מחייבת התמודדות פרונטלית עם שוכרים, תחזוקת נכסים או הבנה בחוקי מס בתחום בארצות העולם, שעשויים להיות שונים מאוד מארץ לארץ.

 

נשארו רק עם נעליים (צילום: Jon Whitton עפ"י cc)

השוק העולמי: ניתוח מצב

ברחבי העולם ידע שוק הנדל"ן עליות ומורדות רבים בשנים האחרונות. התפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב בשנת 2008 הביאה להיצע זול של נכסים רבים. לא מעט מאלה שירדו מנכסיהם נאלצו לשכור דירה ולמכור את דירותיהם בזול, לפני או אחרי שהבנקים מימשו את השעבוד עקב אי-עמידה של הרוכשים בתשלומי המשכנתא. שוק זה איבד מעט מזוהרו מאז שהתייצב במידת-מה מצבו בארה"ב, וההזדמנויות בו פוחתות, אך עדיין משאת-נפשו של האזרח האמריקאי נותרה רכישת דירה ולא שכירתה - וככל שהמשק מתאושש, כך מתמעטת כמות השוכרים.

את שוק הנדל"ן נהוג לחלק ל'מעגלים'. במעגל הראשון: נכסים בערים גדולות ויקרות, דוגמת לונדון ופריז, המוגבלות בגודלן ועל-כן השקעה בהן נראית בטוחה. אל המעגל השני, וממנו ואילך, נכנסים נכסים בערי פריפריה ובארצות מתפתחות. אם עד מחצית שנת 2012 העדיפו רוב בעלי העניין להתמקד בהשקעות במעגל הראשון, הרי שרבים מהם בחרו מאז לנייד את הונם אל המעגל השני ואף מעבר לו. איזורים שנראים היום מבטיחים הם אוסטרליה, טוקיו, הודו ואפילו איטליה וספרד.

הנכסי לא ניידי, התשואה ניידי לגמרי (צילום: Denis P עפ"י cc)

מאידך, סין מהווה אומנם כר נרחב להשקעות נדל"ן כיום, אולם למשקיעים זרים קשה להתנהל בה בשל קשיים הנערמים בפניהם לא פעם. במקרים כאלו, השקעה נכונה בשוק העולמי מחייבת חבירה לשותפים מקומיים, אמינים ומוכשרים. כדי לאתר עסקאות נדל"ן מוצלחות בארצות זרות, מומלץ להיעזר באדם המכיר לעומק את השוק הספציפי - על המיסים, ההוצאות, אנשי המקצוע, המנהגים והתרבות הכרוכים בביצוע ההשקעה.

 

השוק והמיסוי: השפעות הדדיות

בראייה היסטורית, ההשקעה בנכסים ובדירות הוכיחה עצמה ככלי המניב תשואה נאה. רבים רואים בבעלות על דירה להשכרה, נניח, מקור להשלמת הכנסה בימי הפנסיה, אולם יש לזכור כי בו-בזמן אורב גם סיכוי להפסדים. הממשלה יכולה להחליט, למשל, להעלות את המיסוי על שוק הנדל"ן בכלל או על ההכנסה משכירות בפרט - ובעקבות כך "ההשקעות החדשות בנדל"ן ירדו ומשקיעים רבים יצאו מהשוק", כפי שהתריע יניב לזרוביץ, בעלי חברת הניהול הפיננסי 'פרסונל סרוויס', בראיון לגלובס לפני כחצי שנה.

הכנסה לימי פנסיה (צילום: SalFalko עפ"י cc)

הלכה למעשה, חוקי המיסוי המשתנים - הן על השכרה והן על רכישת דירות בארץ - הופכים כיום את ההשקעה בענף לאטרקטיבית פחות בעיני משקיעים מחו"ל: מס רכישה עשוי להמריא גם ל-10 אחוזים, והפטורים הרבים שניתנו בעבר הולכים ונעלמים. עם זאת, מכיוון שקיים ביקוש אמיתי לדירות בעוד שקצב הפיתוח והבנייה מואט, היקף השפעתו של המיסוי החדש על השוק הישראלי נשאר בגדר תעלומה. וכך, עם המיסים החדשים, רכישת דירה לזוג צעיר הפכה יקרה יותר, ובמקביל פחתו התשואות מהשכרת דירה.

 

צילום ההפניה לכתבה: SalFalko (עפ"י cc)